등기부등본으로 근저당·가압류를 확인하고, 전입세대열람으로 선순위 임차인이 있는지 확인하세요.
임대인이 등기부상 소유자와 일치하는지, 대리인이면 위임장·인감증명이 맞는지도 확인해야 합니다.
2026년 전세사기 특별법 개정 이후로는 임대인의 세금 체납 여부도 계약 전에 확인해두는 것을
권합니다 — 전세사기 피해의 상당수가 계약 전 확인만 제대로 했어도 막을 수 있었던 경우입니다.

법무부·국토교통부 주택임대차표준계약서를 기준으로 작성하면 확정일자·계약갱신요구권 같은
법정 보호를 빠뜨리지 않을 수 있습니다. 원상복구 범위, 관리비 포함 항목, 반려동물 여부처럼
분쟁이 잦은 내용은 반드시 특약으로 구체적으로 남겨두세요.

중개수수료는 거래금액 구간별 상한요율이 있으니 미리 계산해보고, 보증금 일부를 월세로
조정하는 경우라면 법정 상한(기준금리+2%p)을 넘지 않는지 확인하세요. 전세와 월세 중 뭐가
유리한지는 보증금의 기회비용까지 반영해서 비교해보는 것이 정확합니다.

전입신고와 확정일자는 대항력·우선변제권을 결정하는 가장 중요한 절차입니다(주택임대차 신고
완료 시 확정일자가 자동 부여되는 경우도 있으니 중복 신청 여부를 확인하세요). 보증금이 크다면
전세보증금반환보증 가입도 이 단계에서 함께 검토하세요 — 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야
합니다.

계약갱신요구권·전월세상한제·보증금 반환 등 자주 묻는 질문

임대인 또는 그 직계존비속이 실제로 거주하려는 경우는 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한
사유입니다. 다만 실제로는 실거주하지 않으면서 갱신만 막으려는 사례도 있어, 이 경우 임차인은
손해배상을 청구할 수 있습니다(임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 사실이 확인되면).
거절 통지를 받으면 그 사유를 서면으로 명확히 요청해두는 것이 나중에 분쟁 시 유리합니다.

이사를 나가면서 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 기존 주택에서 쌓아둔 대항력·우선변제권을
잃을 수 있습니다. 이럴 때 쓰는 것이 임차권등기명령입니다 — 법원에서 등기를 마치면 이사를
가더라도 기존 대항력·우선변제권이 그대로 유지됩니다. 등기가 실제로 완료된 뒤에 이사하는 것이
안전하며, 등기 전에 먼저 이사부터 하면 보호를 못 받을 수 있으니 순서를 지키는 것이 중요합니다.

시세보다 보증금이 지나치게 높거나(깡통전세 위험), 등기부에 근저당이 이미 많이 잡혀있거나,
임대인이 여러 채를 짧은 기간에 사들인 정황(무자본 갭투자)이 보이면 특히 주의가 필요합니다.
계약 전 등기부등본·건축물대장을 직접 확인하고, 임대인의 세금 체납 여부까지 확인했는데도
불안하다면 계약을 서두르지 않는 것이 가장 확실한 예방법입니다.