매각물건명세서·등기부등본으로 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지 확인합니다. 핵심은
말소기준권리(가장 먼저 설정된 저당권·가압류 등)를 찾는 것 — 이보다 늦게 설정된 권리는
낙찰과 동시에 대부분 소멸하지만, 대항력 있는 임차인(말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인)이나
유치권 신고가 있으면 낙찰자가 그대로 인수해야 할 수 있습니다. 현황조사서로 실제 점유자·용도를
확인하고, 서류만 믿지 말고 가능하면 현장(임장)을 직접 방문해 상태를 확인하세요.

입찰보증금(통상 최저매각가의 10%, 재입찰 물건은 조건이 다를 수 있음)을 수표 등으로 준비하고,
입찰표에 사건번호·물건번호를 정확히 기재하세요 — 실무에서 이 기재 실수로 보증금을 몰수당하는
사례가 실제로 있습니다. 낙찰 후 잔금 대출이 필요하면 입찰 전에 미리 은행과 한도를 상담해두는 것이
안전합니다(낙찰 후 대출이 예상보다 적게 나와 잔금을 못 치르면 입찰보증금을 몰수당합니다).

낙찰가 외에도 취득세(경매도 일반 매매와 같은 세율), 명도비용, 미납관리비 인수분, 법무사
등기비용까지 더해야 실제 총 소요액이 나옵니다. 특히 명도비용과 미납관리비는 물건마다 편차가
매우 커서 자동으로 계산해주지 않고, 상진님이 직접 현장 상황에 맞게 추정한 값을 더하는 방식으로
설계했습니다 — 보수적으로 넉넉하게 잡아두는 것을 권합니다.

매각대금을 완납하면 그 즉시 소유권을 취득합니다(등기 전에도 소유권 자체는 이미 넘어옵니다).
점유자가 안 나가면 매각대금 완납일로부터 6개월 이내에 인도명령을 신청해야 하니, 이 기한을
달력에 표시해두세요 — 놓치면 훨씬 오래 걸리는 정식 명도소송으로 넘어가야 합니다.

입찰보증금·유찰·명도 등 자주 묻는 질문

말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이라도, 배당요구를 하지 않았거나 보증금 전액을 배당받지
못하면 낙찰자가 그 임차인의 대항력을 그대로 인수해야 할 수 있습니다. 이 경우 낙찰자는 못 받은
보증금을 대신 물어줘야 할 수도 있으므로, 입찰 전 배당요구종기·배당요구 여부를 매각물건명세서에서
반드시 확인해야 합니다.

공사대금 등을 이유로 유치권을 주장하는 신고가 있는 물건은 실제 유치권이 성립하는지 여부에
따라 낙찰 후 부담이 완전히 달라집니다. 허위 유치권 신고도 실무에서 드물지 않아, 이런 물건은
권리분석에 자신이 없다면 입찰을 피하거나 반드시 경매 전문가·변호사와 함께 검토하는 것을
권합니다.

인도명령이 결정돼도 점유자가 자진해서 안 나가면 강제집행 절차가 추가로 필요할 수 있습니다.
이사비 지원 등으로 원만히 협의하는 편이 강제집행보다 시간·비용이 적게 드는 경우가 많아, 초반에
무리하게 강경 대응하기보다 협의 여지를 먼저 타진해보는 실무자가 많습니다. 다만 협의 내용은
구두로 끝내지 말고 반드시 서면(합의서)으로 남겨두세요.