표면 수익률만 보지 말고 공실 리스크·대출 레버리지까지 반영해서 현실적인 수익률을
따져봅니다. 최근 공실 이력과 주변 경쟁 상가의 공급 물량을 확인하고, 보수적인 공실 기간을
가정해서 다시 계산해보는 것이 안전합니다. 대출을 쓸 계획이면 이자율보다 수익률이 낮아지는
순간 레버리지가 오히려 손실을 키운다는 점도 함께 확인하세요.

상가 매입도 결국 매매계약입니다 — 기존 매매계약서 서식을 그대로 쓰되, 임대 중인 상가라면
기존 임대차계약(임대인 지위)이 그대로 승계된다는 점과, 보증금 반환 채무도 함께 넘어온다는
점을 특약에 명확히 남겨두세요. 기존 임차인의 권리금 관련 협의·분쟁 이력이 있는지도 매입 전에
확인해야 합니다 — 권리금 회수기회 보호 의무는 새 임대인에게도 그대로 승계됩니다.

상가·오피스텔 등 주택 외 부동산은 주택과 다른 취득세 체계가 적용됩니다 — 주택수·법인여부와
무관하게 4.6%(취득세4%+농특세0.2%+지방교육세0.4%) 단일세율이며 다주택 중과가 없습니다. 대출은
LTV뿐 아니라 실입주/임대 목적에 따라 은행 심사 기준이 달라질 수 있으니 계약 전 사전상담을
권합니다.

임차인에게 임대인 변경을 통지하고, 필요하면 임대인 명의로 임대차계약서를 재작성하거나
승계 확인서를 작성해두세요. 보증금 반환 채무가 매수인에게 이전됐다는 사실을 서면으로 남겨두면
나중에 계약 종료 시 분쟁을 줄일 수 있습니다.

임대인 지위 승계, 적정 수익률 기준 등 자주 묻는 질문

분양 상가는 시행사·분양대행사가 일정 기간 임대료를 보장하는 “확정수익률” 조건을 내세우는
경우가 있는데, 보장 기간이 끝난 뒤 실제 임대료가 그 수준에 못 미쳐 수익률이 급락하는 사례가
흔합니다. 광고 수익률이 아니라 주변 실제 임대 시세를 직접 조사해서 보수적으로 재계산해보는
것이 안전합니다.

임대 중인 상가를 매입할 때, 기존 임차인이 계약갱신요구권을 아직 여러 번 더 행사할 수 있는
상태라면(최초 계약일로부터 10년 이내) 매수인이 원하는 시점에 직접 사용하거나 임대료를 크게
올리기 어려울 수 있습니다. 매입 전에 기존 임차인의 최초 계약일과 갱신 이력을 확인해서 실제
운용 가능 시점을 가늠해두는 것이 중요합니다.

계약 시점과 잔금 시점 사이에 대출 규제가 바뀌어 예상했던 한도가 안 나오는 경우가 실제로
있습니다. 특히 임대사업자 명의냐 실사용 목적이냐에 따라 은행 심사 기준이 달라질 수 있어,
계약 전 사전 상담뿐 아니라 잔금 시점이 가까워지면 한 번 더 확인하는 것을 권합니다.