최종 수정: 2026-07-31

📝 부동산 매매계약 특약사항 총정리 (39개)

부동산 매매계약서 작성 시 실무에서 자주 쓰이는 특약사항을 상황별로 정리했습니다.
매매계약은 법정 강제 표준양식이 없는 만큼, 특약의 완성도가 곧 분쟁 예방으로 직결됩니다.
·부동산 매매계약서 서식 보기

1. 계약금·중도금·잔금 지급 조건

💡 지급 조건은 계약 해제·위약금 판단의 기준이 되는 부분이라, 액수와 지급일을
빠짐없이 명확하게 적어야 나중에 다툼이 생기지 않습니다.

계약금은 매매대금의 10%로 하고, 위약 시 배액배상·포기의 기준으로 삼는다는 조항
중도금 지급 후에는 어느 일방도 계약을 임의로 해제할 수 없다는 조항
잔금 지급과 동시에 소유권이전등기 서류를 교부한다는 동시이행 조항
대출 실행이 지연되는 경우 잔금일을 자동 연장하는 조항

2. 하자담보책임·현황유지

💡 “현황대로 매매한다”는 문구만으로는 매도인이 알고도 숨긴 하자까지 면책되지
않습니다. 고지 여부를 특약에 남겨두는 것이 안전합니다.

계약 체결 당시 현황대로 매매하며, 매도인이 알고 있는 하자를 사전 고지한다는 조항
하자담보책임의 존속 기간과 범위(누수, 균열 등 중대 하자 한정)에 관한 조항
인도 시점의 시설물 작동 상태(보일러, 냉난방기 등)를 확인한다는 조항

3. 근저당·권리관계 정리

💡 말소가 잔금일에 정확히 맞춰 이뤄지지 않는 경우를 대비해, 법무사 예치(에스크로) 등
안전장치를 특약으로 미리 정해두는 것을 권합니다.

잔금일 이전까지 근저당권·가압류 등 제한물권을 전부 말소한다는 조항
말소가 지연될 경우 잔금 중 일부를 법무사에게 예치(에스크로)한다는 조항
계약 체결 후 추가 근저당 설정을 금지하는 조항

4. 임차인·전세권 승계

💡 기존 임차인이 있는 물건은 보증금 반환 책임을 매도인·매수인 중 누가 지는지를
명확히 하지 않으면 잔금 이후 분쟁으로 이어지기 쉽습니다.

기존 임차인이 있는 경우 임대차 승계 여부와 보증금 반환 책임 주체를 명시하는 조항
매수인이 임대차를 승계하지 않는 경우 매도인이 잔금일 전까지 명도를 완료한다는 조항
전세권이 설정된 경우 잔금일에 전세권을 말소 또는 승계한다는 조항

5. 세금·공과금 정산 기준일

💡 정산 기준일을 명시하지 않으면 매도인·매수인 모두 “상대방 책임”이라고 주장하는
분쟁이 흔하게 발생합니다.

재산세·종합부동산세 등 보유세는 잔금일을 기준으로 안분 정산한다는 조항
관리비·공과금(전기·수도·가스)은 잔금일 기준으로 정산한다는 조항
양도소득세 신고·납부는 매도인 책임임을 확인하는 조항

6. 계약해제·위약금

💡 중도금 지급 이후에는 임의 해제가 어려워지므로, 해제 가능 시점과 그에 따른
손해배상 범위를 단계별로 구분해서 적어두는 것이 안전합니다.

매수인 귀책 해제 시 계약금은 매도인에게 귀속(위약벌)된다는 조항
매도인 귀책 해제 시 계약금의 배액을 배상한다는 조항
중도금 지급 이후 해제 시 손해배상 범위를 별도로 정하는 조항

7. 등기 관련

💡 매도인이 공동소유(여러 명)인 경우, 전원의 서명·날인을 받지 않으면 계약 자체가
무효로 다퉈질 수 있어 반드시 확인이 필요합니다.

소유권이전등기에 필요한 서류(인감증명서, 등기권리증 등) 교부 시기에 관한 조항
등기 접수 지연에 따른 책임 소재(법무사 비용 부담 포함)에 관한 조항
매도인이 여러 명(공동소유)인 경우 전원의 서명·날인을 받는다는 확인 조항

8. 특수 상황(재건축·재개발·경매 등)

💡 일반 매매와 절차가 다른 특수 물건은 표준 조항만으로 커버되지 않는 부분이 많아
별도 특약이 특히 중요합니다.

재건축·재개발 조합원 지위 승계 여부와 절차에 관한 조항
경매·공매로 취득한 물건인 경우 인도명령·명도 책임 주체에 관한 조항
신탁등기가 되어 있는 물건인 경우 수탁자 동의 및 신탁 해지 절차에 관한 조항

9. 부속물·시설물 포함 여부

💡 “포함된 줄 알았다”는 다툼을 막으려면 매매 대상에 포함되는 물건을 계약서에
구체적으로 나열하는 것이 안전합니다.

매매 목적물에 포함되는 부속물(붙박이 가구, 정원수, 주차장 등)을 구체적으로 명시하는 조항
상업용 부동산의 경우 임차인의 영업시설 소유권 귀속에 관한 조항

10. 잔금일 조정·지연 손해금

💡 잔금·인도 지연은 실무에서 자주 발생하는 상황이라, 지연손해금 기준을 미리
정해두면 실제 지연이 생겼을 때 협의가 훨씬 수월합니다.

잔금 지급 지연 시 지연손해금 이율에 관한 조항
매도인의 사정으로 인도가 지연되는 경우 매수인에게 손해배상(월세 상당액 등)한다는 조항

11. 대출·자금조달

💡 매수인의 대출 승인 여부에 계약 성사가 좌우되는 경우, 대출 특약(불승인 시
계약금 반환)을 넣어두면 매수인의 위험 부담을 줄일 수 있습니다.

매수인의 대출 승인 불가 시 계약을 해제할 수 있다는 조건부 특약(대출 특약)
대출 실행을 위한 매도인의 서류 협조 의무에 관한 조항

12. 매매대상물 검증

💡 위반건축물·경계 문제는 계약 이후 발견되면 해결이 까다로운 항목이라, 계약 전
확인 및 책임 주체를 명시해두는 것이 중요합니다.

건축물대장·토지대장상 불법건축물 여부를 매도인이 확인·고지한다는 조항
토지의 경계 확정(측량) 비용 부담 주체에 관한 조항
용도지역·지구단위계획 등 공법상 제한사항을 매도인이 고지한다는 조항

13. 잔금 후 인수인계

💡 인도 지연에 대한 지체상금을 미리 정해두면, 매도인의 이사 지연으로 인한
분쟁을 줄일 수 있습니다.

잔금 지급과 동시에 열쇠·비밀번호·관리비 고지서 등을 인계한다는 조항
이사(인도) 지연 시 지체상금(1일당 정액 배상)에 관한 조항

14. 기타

💡 중개보수 지급 시기와 분쟁 시 관할을 명시해두면 계약 이후 절차가 더 명확해집니다.

중개보수는 계약 체결과 동시에 지급한다는 조항
계약서에 명시되지 않은 사항은 민법 및 관계 법령에 따른다는 일반 조항
분쟁 발생 시 관할 법원을 명시하는 조항

⚠️ 주의사항
위 특약 문구들은 실무에서 자주 쓰이는 구성을 정리한 예시이며, 법률 자문을 대체하지 않습니다.
매매계약은 법정 강제 표준양식이 없어 특약의 비중이 임대차계약보다 훨씬 크므로, 거래 금액이 크거나
권리관계가 복잡한 경우(신탁, 경매, 재건축 등) 반드시 공인중개사·법무사·변호사 확인을 받으세요.

💭 김상진 생각
매매계약은 법정 표준양식이 없다 보니 특약의 완성도가 계약의 완성도라고 봐도 무방합니다. 저는
매매계약을 진행할 때 특약사항을 작성하고 나서 반드시 매도인·매수인 두 분 모두에게 한 번 더
소리 내어 읽어드립니다. 서명 전에 서로 다르게 이해하고 있던 부분이 있으면, 그 자리에서 확인하고
바로잡을 수 있기 때문입니다.

부동산 매매계약 특약사항 총정리 (39개)