등기부등본으로 근저당·가압류를 확인하고, 지정하려는 업종이 해당 건물에서 실제로 허가·신고
가능한지 미리 확인하세요. 환산보증금(보증금+월세×100)이 지역별 기준을 초과하면 계약갱신요구권
등 일부 보호조항이 제한될 수 있으니 미리 계산해보는 것이 좋습니다. 기존 임차인이 있다면 권리금
관련 사전 협의 여부도 확인하세요.

법무부·국토교통부 표준계약서를 기준으로 보증금·차임·계약기간·특약을 명확히 적습니다.
분쟁이 잦은 원상복구 범위, 업종 변경 조건, 권리금 회수기회 보호 관련 사항은 구두가 아니라
반드시 특약으로 남겨두세요.

중개수수료는 주택과 다른 요율(상가·토지 등은 0.9% 이내 협의)이 적용되니 계산기로 미리
확인하세요. 보증금 일부를 월세로 전환하고 싶다면 법정 상한(한국은행 기준금리×4.5배)을 넘지
않는지 전월세전환율 계산기로 확인해두면 협상할 때 근거로 쓸 수 있습니다.

관할 세무서에 사업자등록을 신청하고, 대항력·우선변제권 확보를 위해 확정일자를 받아두세요.
나중에 임대인이 바뀌거나 보증금을 못 돌려받는 상황에 대비해 임차권등기가 필요한지도 함께
확인해두면 좋습니다.

권리금·계약갱신·연체 등 자주 묻는 질문

임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하거나, 시세보다 과도한 임대료를
요구해 사실상 계약을 무산시키는 경우가 있습니다. 이런 방해가 확인되면 임차인은 손해배상을
청구할 수 있는데, 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이
한도이고, 임대차 종료일로부터 3년 이내에 청구해야 소멸시효에 걸리지 않습니다.

환산보증금이 지역별 기준을 초과하면 대항력·권리금 보호 등 일부 조항은 여전히 적용되지만,
계약갱신요구권·차임 증액 상한 같은 조항은 적용되지 않을 수 있습니다. 임대료가 높은 상권일수록
이 기준을 넘기기 쉬우니, 계약 전에 환산보증금을 직접 계산해보고 어떤 보호를 받을 수 있는지
미리 파악해두는 것이 좋습니다.

임대인에게 구두로 “업종 제한 없다”는 말만 듣고 계약했다가, 건물 관리규약이나 집합건물
규약상 특정 업종(예: 유흥업, 특정 냄새·소음 발생 업종)이 금지돼 있어 영업을 못 하게 되는
사례가 실무에서 자주 발생합니다. 계약 전 관리사무소·관리규약을 통해 서면으로 확인하는 절차를
생략하지 않는 것이 중요합니다.